In un investimento immobiliare in Brasile la prima questione è sempre relativa ai costi di tasse e registro  in relazione all’acquisto dell’immobile a cui abbiamo già risposto in questo altro articolo.

Molti investitori vogliono avere chiara da subito anche la questione relativa alle tasse da pagare sulle  rendite dell’investimento immobiliare,  tasse da pagare in relazione al guadagno  su una futura vendita  dell’immobile e sul rientro del capitale all'estero; sono tre questioni delicate e su investimenti medio grandi è bene avere una consulenza professionale di tecnici immobiliari abilitati o consulenti fiscali.
Tranne eccezioni citate nelle normative le regole e tasse a seguito descritte sono uguali per residenti e non residenti in Brasile e relative alle persone fisiche (non imprese e società).
La rendita derivante dalla locazione di un immobile di cui si ha la proprietà, il possesso o l’usufrutto, è considerata rendita tributabile della persona fisica.
Se il totale delle rendite di locazione del soggetto persona fisica sono inferiori a R$ 1.903,98 mensili sono considerati esenti a partire da   R$ 1.903,99 mensili vi è una imposizione mensile seguendo una tabella a scaglione con aliquote dal 7.5% fino al 27,5%, sono ammesse delle deduzioni e se l'immobile è gestito da una agenzia immobiliare o agente immobiliare (corretor), dall'imponibile si può dedurre la commissione di gestione.  I pagamenti mensili devono essere fatti tramite l'applicazione Carnê Leão, che genera il DARF di pagamento, per l'anno  2021 l'applicazione che era necessario scaricare su smartphone è stata sostituita dal    Carnê-Leão Web  accessibile dal sito della  RFB.   In basso riportiamo la tabella di aliquote e deduzioni.

Da considerare comunque che anche quando inferiori a R$ 1.903,99 gli incassi delle locazioni contribuiscono al montante delle rendite tributabili del soggetto e se queste si aggiungono ad altre rendite si può entrare nello scaglione tributabile in fase di dichiarazione IRPF

Quando si vende un immobile per un valore superiore a quello dichiarato alla sua acquisizione o riportato in dichiarazione IRPF si realizza un utile denominato "ganho de capital" regolato dalla legge 13259/2016, e segue una normativa fiscale e  una tassazione diversa dal caso precedente, essendo considerato un guadagno diretto derivante da un capitale precedentemente investito.  Questo utile è separato e non si unisce all’imponibile delle rendite tributabili del soggetto fiscale relativi alla IRPF. Il ganho de capital è quindi la differenza tra il valore di acquisto e quello di vendita e le aliquote sono le seguenti:
15% fino ad ganho de capital di R$ 5.000.0000;
17,5% fino ad ganho de capital di R$ 10.000.000;
22,5% per ganho de capital superiore a R$ 30.000.0000.

E' quindi importante il montante iniziale, che è il valore di acquisto dell'immobile, quello risultante dalla escritura di compra e venda o l'ultimo dichiarato in IRPF,  che può essere aumentato, diminuendo di conseguenza l'incidenza dell'imposta,  solo se l'immobile venduto è stato oggetto di riforme strutturali, aumenti di volumetria costruita o  miglioramenti di impianti è accessori, a tal fine in caso di controlli fiscali è importante avere la documentazione a supporto come note fiscali, documentazioni fotografiche, planimetrie prime e dopo i lavori, etc.

Esenzioni: se si possiede un solo immobile venduto per un valore inferiore a  R$ 440.000 si è esenti dal dichiarare il ganho de capital, altra esenzione vi è quando si utilizza il montante della vendita di un immobile residenziale per acquistarne un  altro entro il termine di 180 giorni, tale esenzione è applicabile solo per immobili residenziali ed  una sola volta ogni 5 anni, per un solo immobile.

Pagamento: per il calcolo del pagamento del ganho di capital  si può scaricare un semplice software dal sito della RFB. Quando dovuto l'imposta deve essere pagata entro l'ultimo giorno del mese successivo alla vendita dell'immobile considerando l'effettivo ricevimento del valore di vendita, il mancato pagamento genererà multe e interessi a pagare.

Altro aspetto delicato, e su cui purtroppo molti hanno avuto problemi è il rientro del capitale alla dismissione di un investimento immobiliare in Brasile, cosa complicata soprattutto per i non residenti (senza il visto permanente RNM - RNE),  a cui al momento  non è concesso aprire un conto in banca. In generale per non avere problemi nel rientro del capitale, in tutti  i casi, è necessario che l'immobile sia regolare, abbia il registro al CRI (matricula) e sia stato dichiarato nella  IRPF.
Il caso più semplice è quello dell'investitore residente che disponendo di un conto bancario, riceve l'importo della vendita del suo immobile nel conto brasiliano e poi richiede alla banca il trasferimento del capitale su un conto estero. In tal caso la  banca alla richiesta dell'operazione e all'esecuzione del contratto di cambio richiederà documenti giustificativi relativi all'importo che si intende trasferire all'estero (quindi anche non direttamente della vendita dell'immobile), in ottemperanza alle circolari del banco centrale, e se si hanno le dichiarazioni IRPF, il documenti della vendita, delle transazioni, copia dell'atto di compravendita non si manifesteranno  problemi. Nel contratto di cambio con la banca, potranno anche non essere presentati i documenti della vendita immobiliare ma eventualmente altri che giustificano il guadagno o il possesso di quel valore oggetto della transazione di cambio.
Il caso più difficile è della persona non residente, senza un conto bancario in Brasile, che intende vendere l'immobile e trasferire il valore all'estero. La procedura in tal caso può essere effettuata con il contratto di cambio sul conto del compratore. la documentazione relativa all'immobile e alla procedura di vendita sarà consegnata alla banca e alla firma del contratto di cambio sarà il compratore che darà ordine alla sua banca di trasferire sul conto estero del venditore l'importo della compravendita immobiliare. E' una procedura con abbastanza burocrazia e non priva di problemi, per nostra esperienza alcune banche rifiutano di eseguirla e altre nemmeno conoscono la procedura,  è bene venga seguita da un tecnico o consulente professionista, a differenza del caso precedente qui diventa obbligatorio che l'immobile trasferito abbia  il registro (matricula) e vi sia tutta la documentazione accessoria.

Da entrambi i casi si evince che la regolarità dell'immobile è importante e per questo noi da sempre consigliamo soprattutto agli stranieri di effettuare sempre investimenti immobiliari regolari, con il dovuto registro (matricula), o di provvedere a rapida regolarizzazione dopo l'acquisizione, evitare il fai da te,  e rivolgersi a tecnici correttori professionisti iscritti all'ordine professionale del CRECI. Anche se non residenti e anche nei casi in cui non vi è l'obbligo, è sempre consigliato fare annualmente la dichiarazione IRPF se si possiedono immobili o rendite, senza le dichiarazioni si manifestano quasi sempre problemi per quel che riguarda l'uscita di capitali dal paese.

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aggiornato  19 febbraio 2021

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