Tanti stranieri e italiani possiedono in Brasile  un appartamento, casa o flat (apart hotel) e lo destinano, o intendono destinarlo, alla locazione residenziale o turistica al fine di ottenerne un rendita, in altri casi l’investimento è finalizzato proprio a questo tipo di attività; molte sono le domande  sull’argomento dei nostri clienti e di altri che ci scrivono, con questo articolo cerchiamo di chiarire gli aspetti principali, in particolare sulla regolamentazione degli affitti turistici e di breve periodo, gli affitti residenziali,  la tassazione sulle rendite delle locazioni e la gestione dell’immobile.

L’affitto turistico, in Brasile denominato “aluguel por temporada” o semplicemente "temporada",   è un tipo di affitto transitorio il cui contratto non può superare i 90 giorni;  è la modalità con cui si affittano tutti gli immobili residenziali a fini di turismo in Brasile (ed altre finalità di natura temporanea), applicabile  a tutti i tipi di immobili destinati a uso abitativo e residenziale, questa modalità di contratto disciplinata dalla LEI N. 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991 negli articoli 48, 49 e 50; si distingue quindi per la sua limitata durata e finalità, la durata  non può essere prorogata; ossia se si proroga un contratto di aluguel por temporada oltre i 90 giorni, o e se ne stipula uno di più di 90 giorni,  si entra automaticamente nell’ambito della normativa  sugli affitti residenziali  a seguito descritta. E’ questa la modalità più comune con cui gli stranieri lasciano a rendita un appartamento o casa in Brasile, avendo la possibilità di poterlo utilizzare per una parte dell’anno e per il rimanente periodo affittarlo.
L’immobile viene normalmente amministrato da correttori o agenzie immobiliari, e sono numerose le agenzie immobiliari nelle località turistiche specializzate in questo tipo di offerta e amministrazione immobiliare. I soli tre articoli della citata normativa che disciplinano questa modalità di locazione non collocano molti vincoli, lasciando libere tra le parti i vari aspetti, pagamento, gestione e clausole contrattuali; quindi è opportuno usare un contratto ben articolato che tuteli l’immobile e gli oggetti in esso presenti, con una lista delle pertinenze dell’immobile e  con l’uso di una idonea cauzione e di un pagamento anticipato. In questo tipo di affitto il proprietario può esigere il pagamento tutto anticipato più un deposito cauzionale e anche spese accessorie,  tipo il consumo di energia e acqua, normalmente, fatto pagare a parte, e rilevato dai relativi contatori. Questo tipo di affitto può essere praticato da ogni proprietario o possessore di un immobile o di più immobili, anche non residente, invece l’attività di mediazione e gestione in conto terzi è prerogativa professionale di correttori e agenzie iscritte all’ordine professionale del CRECI.
A questo è possibile scaricare dalla sezione download del nostro sito  un modello di contratto di aluguel por temporada

Gli affitti residenziali, quelli con finalità di stabile dimora nell’immobile, sono disciplinati dalla stessa normativa la LEI N. 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991, che stabilisce un durata minima di trenta mesi rinnovabile del contratto, è comune tuttavia in Brasile affittare  con contratti anche di sei mesi o un anno, una pratica non espressamente proibita se stipulata con l’accordo delle parti, però l’inquilino al termine di un contratto inferiore ai trenta mesi potrebbe decidere di non lasciare l’immobile avvalendosi del lasso temporale minimo di trenta mesi stabilito dalla citata legge. La disciplina di tali affitti è più ampia di quelli di breve durata,  meglio stabilendo garanzie  ed obblighi  di locador (chi affitta l’immobile) e locatário (l’inquilino), il locador può quindi anche non essere il diretto proprietario in caso di amministrazione di terzi, possesso dell’immobile o procura ad amministrare l’immobile. Il contratto  residenziale da comunque una ampia facoltà di stabilire le clausole, ma da anche una serie di vincoli tra le parti, stabilendo alcuni aspetti o procedure in caso di mancanza di un esplicito accordo tra locador e locatário.
Il canone della locazione, ovviamente ad essere stipulato libero tra le parti, è in tutti i contratti soggetto ad un aggiornamento annuale detto "reajuste" normalmente commisurato alla inflazione, sono usati quindi degli indici macroeconomici, la legge non impone un indice specifico da usare, solo vieta di usare come riferimento del reajuste il salario minimo legale e tassi di cambio monetari,  normalmente viene usato l' IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), o l'IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Altro aspetto che spesso genera conflitto tra  locatário e locador nei contratti residenziali è il pagamento del condomonio; la legge però è chiara in merito, la tassa ordinaria di condominio va pagata dall'inquilino mentre le quote straordinarie devono essere pagate dal proprietario o locador, per quote straordinarie si intendono  tutte le manutenzioni straordinarie, ristrutturazioni e nuovi equipaggiamenti  nelle aree e proprietà comuni, tipo il rifacimento di una facciata dell'edificio, un nuovo ascensore, il rifacimento di una piscina condominiale,  sono spese che se aggiunte al condominio ordinario vanno pagare dal proprietario o locador. Gli articoli 22 e 23 della citata legge stabiliscono gli obblighi di locatário e locador, tra i principali del locador (proprietario) vi è quello di consegnare al locatario l'immobile locato in condizione idonea alla sua destinazione d'uso,  garantire, durante la durata della locazione, il pacifico uso dell'immobile locato, mantenere, durante la locazione, la forma e la destinazione dell'immobile, essere responsabile per vizi o difetti prima della locazione,  pagare le spese condominiali straordinarie, fare opere finalizzate al ripristino dell'abitabilità dell'immobile quando necessarie, etc. Tra i principali obblighi dell'inquilino vi è quello di pagare puntualmente i canoni di locazione entro il termine stabilito o, in mancanza, fino al sesto giorno lavorativo del mese successivo alla scadenza, utilizzare l'immobile per l'uso pattuito o presunto, compatibile con la sua natura e con lo scopo cui è destinato, restituire l'immobile, dopo la locazione, nello stato in cui è stato ricevuto, salvo il deterioramento derivante dal suo normale utilizzo, informare immediatamente il locatore di qualsiasi danno o difetto la cui riparazione incombe al locador, nonché di eventuali disturbi da parte di terzi, non modificare la forma interna o esterna dell'immobile senza il preventivo consenso scritto del locador, pagare le spese dei  consumi di luce,  gas, acqua, consentire l'ispezione dell'immobile da parte del locador o di un suo mandatario, previo accordo di giorno e ora,  rispettare le regole del condominio, etc.
Altro aspetto problematico nei contratti di locazione residenziali sono le garanzie sul contratto, ovviamente sempre richieste dal locador o proprietrio, trattate dall'articolo 37 della normativa, la legge prevede una cauzione, un deposito a garanzia (fiança), una fideussione,  una persona garante (fiador), ma anche la garanzia su un immobile o cessione fiduciaria di quote di fondi sono previste dalla normativa. Il rinnovo del contratto può essere stabilito dalle parti, in caso il contratto non abbia una clausola specifica la legge prevede che per i contratti uguali o superiori a trenta mesi terminano alla scadenza, se l'inquilino continua nell'immobile per almeno altri trenta giorni, senza opposizione del locador,  la locazione si intende rinnovata per trenta mesi ed alle stesse condizioni contrattuali, nella proroga del contratto l'inquilino può lasciare l'immobile con preavviso di 30 giorni senza pagare eventuale penale prevista nel primo contratto. Per quanto riguarda la tassa annuale di proprietà sull'immobile (IPTU), resta di responsabilità del proprietario dell'immobile, ma nel contratto può essere accollata anche dall'inquilino. Anche questo tipo di affitto può essere praticato da ogni proprietario o possessore di un immobile o di più immobili, anche non residente, invece l’attività di mediazione e gestione in conto terzi è prerogativa professionale di correttori e agenzie iscritte all’ordine professionale del CRECI.
A questo è possibile scaricare dalla sezione download del nostro sito  un modello di contratto di locazione residenziale

La gestione dell’immobile. Molti gestiscono direttamente uno o più immobili di proprietà destinandoli ad affitti turistici o anche residenziali, è una attività abbastanza praticata anche da molti italiani residenti che hanno investito in immobili  nelle zone turistiche e li propongono anche usando portali tipo booking o airbnb,  un loro sito internet o annunci su portali specializzati, per diversi è anche l’attività principale; se con propri immobili è un attività consentita dove non è necessario avere una impresa o un registro professionale, basta solo dichiarare le rendite come a seguito specificato. Il caso più frequente resta comunque affidare l’immobile ad agenzie immobiliari o correttori che svolgono professionalmente questa attività, nelle zone turistiche in particolare vi sono agenzie specializzate in questo tipo di amministrazione immobiliare, normalmente si stipula un contratto di amministrazione dove l’agenzia o il correttore trattiene dal lucro generato una commissione che mediamente va dal 10 al 20%, liquidando periodicamente il guadagno al proprietario dell’immobile detratto delle spese di gestione (manutenzioni, pagamento energia, condomini, etc.). Come già accennato questa attività può essere fatta dal proprietario dell’immobile ma la legge federale proibisce di farlo con immobili di terzi se non si è iscritti al CRECI, l’ordine professionale degli agenti e consulenti immobiliari in Brasile, quindi prima di affidare un proprio immobile ad una persona o agenzia è bene accertarsi della regolarità  ed iscrizione professionale; sono infatti numerose le esperienze negative che tante persone hanno avuto nell’affidare il loro immobile a persone non professionali e a volte anche disoneste,  è importante scegliere una persona o organizzazione professionale e di fiducia quando si affida un proprio immobile da gestire, anche per una questione di responsabilità civile e penale verso gli inquilini, infatti il proprietario insieme al locador risponde in solido per tutti gli obblighi verso l'inquilino sopra indicati. Per la persona invece che gestisce immobili di terzi senza il relativo registro professionale al CRECI integra il reato federale di esercizio abusivo di professione regolamentata che prevede  multa e anche reclusione fino a due anni. Gli emolumenti  a pagarsi per l'amministrazione di un immobile sono stabiliti dagli ordini professione del CRECI dei vari stati (vedi esempio stato del Cearà)

La tassazione sulle locazioni. Per il fisco brasiliano la rendita derivante dalla locazione, è considerata rendita tributabile della persona fisica, in caso persona giuridica (impresa o società) viene normalmente fatturata come una prestazione di servizio. Per le persone fisiche nell’anno 2021 se il totale delle rendite di locazione del soggetto sono inferiori a R$ 1.903,98 mensili sono considerati esenti,  a partire da   R$ 1.903,99 mensili vi è una imposizione mensile seguendo una tabella a scaglione con aliquote dal 7.5% fino al 27,5%, sono ammesse delle deduzioni, e si può dedurre la commissione se l'immobile è gestito da una agenzia immobiliare o correttore.  I pagamenti mensili della tassa devono essere fatti tramite l'applicazione Carnê Leão, che genera il DARF per il  pagamento.