L’IPTU  (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) è l’imposta che  paga annualmente in Brasile chi è proprietario, persona fisica o giuridica, di  immobili in aree urbane (appartamenti, case, terreni, immobili commerciali, etc.), in questo ambito le costruzioni pagano l’imposto predial e i terreni l’imposto territorial. Gli immobili classificati come rurali  pagano altro tipo di tributo (TIR - Imposto Imóvel Rural). L’IPTU è emessa dalla maggior parte dei municipi in gennaio e va pagata a partire da febbraio, in una unica soluzione o in rate durante l’anno.

l’imposta è a carico del proprietario dell’immobile o suo possessore a qualsiasi titolo (quindi va pagata anche se l’immobile non è regolarmente registrato a nome di chi lo possiede o di chi ne percepisce i frutti), nei contratti di affitto residenziali le legge federale  sulla locazione  nº 8.254/91 da la possibilità nel contratto di affitto  di concordare,  tra inquilino e proprietario, chi si accolla l’imposta, se  ciò non è espresso in nessuna clausola del contratto spetta al proprietario. L’imposta incide direttamene sulla singola proprietà; ciò significa che il soggetto passivo  pagherà tante IPTU per quante proprietà possiede.

I municipi hanno ampia discrezionalità sulla gestione dell’IPTU, emettendo una propria legge municipale, Il ricavato dell’IPTU va all’erario municipale, troveremo quindi  in ogni municipio aliquote diverse dell’imposta, calcolo degli imponibili differenti; similmente  la legge federale non  impone in che forma i municipi sono obbligati a investire quanto incassano con questo tributo;  di norma questo tributo finanzia la raccolta dei rifiuti urbani, sistema fognario, strade e illuminazione pubblica,

L’imponibile dell’aliquota IPTU è il cosiddetto “valor venal”,  che è il valore dato all’immobile dal potere pubblico (prefeitura),  che quasi mai corrisponde al valore commerciale,  anche se dovrebbe essere simile o uguale. Il valor venal diventa l’imponibile non solo per il pagamento dell’IPTU ma anche di tutte le imposte da pagare su una compravendita dell’immobile (ITBI, cartório, etc.). Alcuni municipi hanno tabelle con una formula di calcolo precisa per determinare il valor venal dell’immobile tenendo conto di anno di costruzione, dimensione, tipologia, localizzazione, altre  lo attribuiscono di forma non meglio definita e/o in base a censimenti annuali. Quando non ritenuto congruo il valor venal attribuito all’immobile  è contestabile  solo in fase di compravendita dell’immobile  con una perizia (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM) di un tecnico iscritto al CRECI, in alcuni municipi si può anche semplicemente richiedere una nuova valutazione alla prefeitura con un  sopralluogo dell'immobile tramite il cartorio incaricato dell'atto pubblico di compravendita, se in una compravendita il valore stabilito in atto dalle parti è superiore al valor venal, l’imponibile passa ad essere quello maggiore. 

L’aliquota dell’IPTU ad applicarsi sul valor venal è decisa individualmente in ogni municipio (prefeitura) del Brasile, municipi più virtuosi possono permettersi di mantenere questa aliquota più bassa e anche decidere vari casi di esenzione dal tributo, per sapere quale è l’aliquota di un municipio basta collegarsi al rispettivo sito internet. I vari municipi quindi possono stabilire con leggi municipali  aliquote diverse  per zone,  fasce di valore  e tipologie dell’immobile. Ad esempio a Fortaleza  troveremo aliquote di  0,6%, 0,8% o 1,4%  per immobili residenziali dipendendo dal valor venal,  1%,  2% o 4%  per immobili non residenziali dipendendo dal valor venal,  1%  o 2% per terreni non edificati, esenzioni in alcuni quartieri interni per immobili di piccole dimensioni e valore, etc. Per avere queste informazioni basta cercare sul sito di ogni municipio il settore finanza e tributi normalmente chiamato SEFAZ, dove sarà anche possibile, avendo il numero di iscrizione IPTU dell’immobile, accedere ai modelli per pagamento, rateizzazione, estratti e certificazioni; quasi tutti i municipi hanno tutte queste informazioni e  servizi on line. Ecco alcuni esempi:

·         IPTU prefeitura de São Paulo

·         IPTU prefeitura do Rio de Janeiro

·         IPTU prefeitura de Belo Horizonte

·         IPTU prefeitura de Florianópolis

·         IPTU prefeitura de Salvador

Il mancato pagamento dell’IPTU  genera una immediata multa più un interesse mensile sul montante, sul lungo periodo quando il valore del debito (montante+multe+interessi)  diventa alto, il municipio può arrivare a promuovere anche il pignoramento dell’immobile e la sua vendita all’asta per il recupero del debito fiscale; tuttavia questo è processo lungo verificatori raramente e dopo le necessarie notifiche e tentativi di conciliazione. Altra conseguenza, che può avvenire prima, sono restrizioni sul CPF o CNPJ del proprietario (inscrição dívida ativa). Un immobile che ha un debito IPTU non può essere venduto fino alla sua completa regolarizzazione; ossia non sarà possibile eseguire la escritura di compra e venda al cartório.

Staff BMimobilis consultores associados (01/11/2022)