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Un investimento comune in buona parte del
Brasile, nell'ultimo
anno ritornato come
opportunità per investitori.
La crisi del mercato
immobiliare e la successiva
pandemia ha portato
anche le maggiori imprese
costruttrici a riformulare e
migliorare questo tipo di
proposta. Migliori prezzi e
condizioni, migliore qualità
nelle costruzioni,
rateizzazioni più lunghe,
sconti nelle fasi iniziali
delle costruzioni e consegne
più rapide, a volte
anche appartamenti
già in pronta consegna.
Comprando comunque un immobile che sarà consegnato in futuro, questo investimento richiede maggiore attenzione e conoscenza del mercato, analisi del contratto, condizioni e previsioni sul valore reale futuro dell'immobile, della località e dell'affidabilità dell'impresa costruttrice; per questo tipo di investimento è sempre consigliato l'ausilio di un tecnico consulente abilitato e iscritto al CRECI in Brasile.
Questo articolo
tratta
il tema dei
finanziamenti di
immobili in costruzione in
Brasile (lançamentos), al fine di creare
una risposta univoca ai
tanti quesiti che ci
giungono su tale argomento,
in particolare da parte dei
nostri stessi clienti
stranieri.
Cominciamo con il dire che
le imprese costruttrici
danno in genere due modalità
per finanziare un
“lançamento” (villa, casa,
appartamento, immobile commerciale) quello bancario (in genere
il più conveniente) e quello
direttamente con loro (in
genere il
meno conveniente), la parte di valore finanziabile con la banca di un lançamento é in
genere sempre quella che va
dalla consegna dell'immobile (saldo devedor)
e la parte iniziale (dalla
firma del contratto alla
consegna) resta con
l'impresa costruttrice,
questo perché le banche in
Brasile sono ancora
poco disponibili a finanziare
immobili che non siano stati
completati, registrati e consegnati, a
meno che non vi siano
convenzioni, iniziative o
progetti particolari. Lo straniero non residente o non in possesso del
visto permanente (RNM - RNE),
con le attuali normative
bancarie, non può avere
accesso al finanziamento
bancario tipico, ne
all’apertura di un conto
corrente bancario o una
linea di credito, e per
tale tipo di investimento
deve necessariamente
finanziare l'intero
valore del suo investimento con
l’impresa
costruttrice; stessa
modalità
è data a
residenti stranieri e stessi
brasiliani, quando per vari
motivi
questi
non possono avere
accesso al finanziamento
bancario (ad esempio altro
finanziamento in corso, nome
negativo in SPC, SERASA,
mancanza di garanzie, etc.).
Non vi è una
legislazione specifica sui
contratti di finanziamento
di questo tipo, in
quanto trattasi di un libero
contratto privato tra
l’impresa costruttrice ed il
suo cliente e trovano
applicazione le norme
generali in materia del
codice civile; quindi,
clausole, tempi, rate,
interessi e condizioni
di consegna
dell’immobile giuridicamente sono
oggetto di libera trattativa
tra le parti; questo non
genera confusione in
un mercato dalla ampia
offerta, in
quanto i contratti, si sono
nel tempo standardizzati e
le diverse imprese costruttrici
applicano condizioni
contrattuali simili,
soprattutto
nell’applicazione di
clausole quali interessi,
modalità di rateizzazione e
consegna degli immobili.
Acquistare un
“lançamento” significa acquistare
un immobile che può trovarsi nella
condizione di non essere ancora stato costruito
(na planta),
in corso di costruzione (em
construção) o
anche giá
completato e pronto per essere consegnato
(pronto para entrega),
in tutti questi casi si parte da una tabella della impresa (construtora
- incorporadora), in genere aggiornata mensilmente o a intervalli
maggiori,
che quasi sempre, prevede un
pagamento iniziale (sinal), che in genere si aggira tra
un 10 e un 20% del valore
totale, e un certo numero di rate mensili (parcelas),
molti contratti prevedono
una rata di importo maggiore annuale e/o
una al momento della consegna dell’immobile
detta “balão”. Tutte le parcelas e balões, verranno poi
attualizzate in base agli indici di interesse previsti nel contratto
durante la sua vigenza. In genere i contratti prevedono una
rateizzazione che può estendersi anche per alcuni anni dopo la consegna
dell’immobile (a volte anche 4 o 5 anni), i tempi medi di consegna di un edificio
residenziale o commerciale dal momento dell'inizio dei lavori è
mediamente un poco superiore
ai tre anni,
ultimamente sono comuni anche proposte che prevedono ben 100 rate
mensili, quindi una durata contrattuale di oltre 8 anni, dove appunto in
media si ha una consegna prevista entro tre anni e rate per altri
cinque anni circa. Nella maggior parte dei
contratti le "parcelas e balões"
vengono aggiornati in base due indici inflazionistici pubblici
l’IGP-M e
INCC-M
il primo è
l’ÍNDICE GERAL DE PREÇOS DO
MERCADO ed il
secondo è
ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA
CONSTRUÇÃO DO MERCADO, entrambi calcolati e pubblicati
mensilmente da una fondazione di diritto pubblico, la Fundação Getúlio
Vargas. Sono indici calcolati su
“panieri” specifici relativi al mercato immobiliare e della costruzione
civile, e non sempre
seguono valori prossimi alla media dell’inflazione comune (IPC – ìndice
preços ao consumidor), come si potrebbe supporre,
ed inoltre possono avere
anche elevate variazioni da mese a mese. Questi due indici sono in genere i due principali
valori su cui le imprese costruttrici aggiornano mensilmente l’importo
delle rate dei contratti di finanziamento dei
lançamentos venduti.
Nella maggioranza dei casi ci
ritroviamo contratti in cui dall'acquisto fino al momento della consegna
viene applicata la correzione
mensile delle rate in base all’indice
INCC-M , cosa
giustificata dal fatto che
l’immobile è in fase di costruzione e l’impresa che costruttrice
subisce variazioni del costo
di costruzione, che sono
appunto censite da
questo indice specifico (INCC-M), è difficile che durante la
costruzione, e fino al momento della consegna effettiva dell’immobile,
le imprese costruttrici prevedano nel contratto il
pagamento di interessi aggiuntivi o altri costi sulle rate previste, e
sarebbe bene astenersi da eventuali contratti che prevedano tali
clausole dato che la consegna dell’immobile è sempre data come
“prevista” sui contratti, ed eventuali ritardi in genere non
vincolano l’impresa a nessun indennizzo o risarcimento.
In media si può affermare che imprese costruttrici maggiori e conosciute
nel mercato rispettano i
tempi i consegna, anche per
una ovvia questione di
immagine, l'aver consegnato
un buon numero di opere nei
tempi previsti costituisce
un buon elemento
del "curriculum" di ogni
grande impresa costruttrice, in
alcuni casi si verifica appena uno
slittamento di qualche mese,
imprese minori o alle prime
opere consegnate possono
avere maggiori probabilità
di un ritardo più
consistente nella consegna
dell'immobile.
Quando l‘immobile viene poi consegnato in genere i contratti prevedono
una correzione mensile delle rate con
interesse dell’ 1% al mese o dell 1% al mese sommato all’indice mensile
IGP-M, facciamo un
esempio, riferito al secondo caso, per capire meglio:
-
prima della consegna
dell’immobile
com un indice
INCC-M
a febbraio
2016 di 0,52, 0,79 a Marzo
e una rata fissata da contratto
di R$ 900,00 mensile ci ritroveremmo a pagare R$ 904,68 a marzo 2016
(900,00+0,52%) , R$ 911,83 ad
aprile 2016 (904,68 + 0,79%) e
così continuando fino consegna dell’immobile
- nella stessa situazione dopo la consegna dell'immobile con indice IGP-M a febbraio 2016 di 1,29, 0,51 a Marzo e una rata fissata da contratto di R$ 900,00 ci ritroveremmo a pagare a marzo 2016 R$ 920,61 [900+(1+1,29%)] e ad aprile R$ 943,71 [920,61+(1+0,51%)] e cosi continuando fino all’ultima rata del contratto.
Ho voluto fare questo esempio reale
per rendere l’idea di quello che è il vero salasso
su questo tipo di investimento finanziato in Brasile,
soprattutto se, in tali
condizioni, il finanziamento si estende ad un tempo medio o lungo dopo la
consegna dell’immobile, gli interessi purtroppo si capitalizzano
e il calcolo viene fatto in forma anatocistica, pratica che fu proibita
in Italia dal 2014, ma in Brasile normalmente applicata
da
banche e nel settore privato
E´ comune anche il caso della compravendita dei lançamentos con cessione del contratto di finanziamento; ossia la cessione del contrato con la construtora ad un terzo, trattasi di un tipo di investimento "speculativo" abbastanza comune de dal buon lucro, ossia; comprare immobili sulla pianta e cedere i contratti prima della loro consegna o poco dopo, questo avviene con un contratto denominato "cessão de direitos" in cui il cedente cede al cessionário tutti i diritti relativi al suo contratto di finanziamento dell´immobile, e quindi anche il suo possesso, nel caso l'immobile sia già stato consegnato dall'impresa costruttrice. Il contratto sempre avviene con con la presenza di tutte le parti (cedente, cessionãrio e construtora o incorporadora) in quanto é necessaria la cosiddetta "anuência" dell'impresa costruttrice, che in questa fase giuridicamente é ancora la proprietaria dell'immobile, il cessionario subentra quindi di fatto e diritto nel contratto di finanziamento dell'immobile assumendo la parte ancora a debito con l'impresa costruttrice, denominata "saldo devedor", e pagando al cedente una valore, liberamente concordato, che, in condizioni normali, comprende la somma delle rate da questo pagate più una quota guadagno, in genere viene precedentemente stipulato tra cedente e cessionàrio un contratto preliminare "contrato particular de promessa de cessão de direitos de imóvel financiado", dove si stabiliscono condizioni generali tra cedente e cessionário (importi della quota spettante al cedente, modalitá di pagamento, tempi per la stipula del contratto di cessão de direitos, etc.) e successivamente presso la construtora si stipula il contratto effettivo di "cessão de direitos", il quale, alla stipula, puó anche essere oggetto di una trattativa tra l'impresa (anuente) e il cessionario, come ad esempio un diverso tipo di rateizzazione o modalità di saldo o consegna dell'immobile, anche se nella maggior parte dei casi le imprese costruttrici sono poco aperte a cambiare le condizioni dei contratti in corso se non a loro vantaggio. Per chi compra trattasi di un investimento che pur sembrando semplice in genere si rivela articolato e con molte clausole, condizioni e situazioni da controllare relative alle parti attrici del contratto e dell'immobile stesso, sempre consigliato quindi l'ausilio e la consulenza di un tecnico in transazioni immobiliari iscritto al CRECI.
Nella parte iniziale ho specificato che lo straniero non residente non ha accesso al finanziamento bancario in Brasile, ne all'apertura di conti bancari, ma per chi potrebbe avere accesso (titolari di RNE (registro national de estrangeiro) e di una rendita) come già scritto all'inizio un lançamento puó essere finanziato a partire dalla consegna dell'immobile (entrega da chave), e da questo punto la parte ancora a debito (saldo devedor) puó essere estinta verso l'impresa costruttrice finanziandola con un piú conveniente finanziamento bancario. Quasi tutti i contratti prevedono questa opzione in quanto anche per l'impresa costruttrice risulta vantaggioso ricevere l'intera cifra ad estinzione del debito, per simulare la rate di un finanziamento bancario cliccate a questo link del nostro sito BMimobilis.com e scegliete una banca.
Detto questo
vorrei riassumere e rispondere sinteticamente alle domande che
normalmente ricevo su questo tipo di investimento:
(D)Conviene
fare questo investimento in
Brasile, ossia finanziare l’immobile con le imprese costruttrici
accettando tali condizioni, nell’impossibilità di accedere al
finanziamento bancario? (R) Si, conviene ancora ma con un
finanziamento che non deve andare molto tempo oltre la consegna
dell’immobile, in modo da non pagare rate di importo eccessivo dovute
soprattutto alla capitalizzazione mensile degli interessi, si
dovrebbe scegliere un finanziamento che si estende per un tempo
breve dopo la consegna
o riuscire ad estinguerlo alla
consegna stessa dell’immobile o poco dopo, pagando
all’impresa il valore residuo del montante (cosa sempre possibile
e prevista nei contratti). Se ci prolunghiamo nel tempo per un periodo
medio o lungo arriveremo a pagare
rate eccessive dovute alla capitalizzazione degli interessi, ed in tal
caso la valorizzazione che il
nostro immobile ha acquisito
viene
“bruciata”
dalle stesse rate
che stiamo pagando, così non faremo un buon affare; o meglio lo facciamo
fare all’impresa costruttrice.
(D) Conviene
comprare un appartamento in un lançamento finanziato e vendere
l’immobile prima della consegna? (R) SI, se fatto prima dell’inizio
della costruzione o subito dopo, ed è uno degli affari consigliati anche in forma più speculativa, ad esempio negoziando con
l’impresa costruttrice l’acquisto di più unità a condizioni migliori;
anche imprese grandi nella fase
iniziale dei lavori sono più “aperte” a concedere migliori condizioni e
sconti, nella fase pre-inizio della costruzione il prezzo di tabella è
inoltre più basso e comincia ad essere corretto ed aumentato
proporzionalmente all’avanzare dell’opera, é ovvio che quando l'edificio
supera il 50% di edificazione non possiamo più trovare prezzi di
occasione, la maggiore valorizzazione si
ottiene quando l’opera giunge al suo 75-90% quando, mediante il
contratto di “cessão de direitos”, si può vendere l’immobile acquistato
anche se non ancora consegnato, ma in una situazione che è già esistente
e visitabile. L’acquisto di immobili sul
progetto (compra de imóveis na planta) e
successiva vendita in tali modalità consente ottimi
guadagni che in buone zone
possono dare utili netti anche
superiori al 25-35%
degli importi versati, in tempi a volte
inferiori anche ai 24-30 mesi, e con un
margine di rischio molto basso se l’operazione è fatta in buone zone e
con imprese costruttrici solide e conosciute nel mercato.
(D) Si riesce,
nella pratica di mercato attuale, a comprare un immobile in tale
modalità e riuscire a pagare le rate con gli affitti temporanei a
turisti o residenti in capitali come Fortaleza, Recife, Natal o zone
prossime? (R) Per la mia esperienza purtroppo NON più, è stato qualcosa
che si riusciva a fare in passato, e comunque non con poca difficoltà ed
in condizioni di mercato migliori, in cui avevamo prezzi degli
immobili più bassi e quindi rate mensili più basse, costi di gestione
inferiori (condominio, manutenzioni, consumi, etc.),
flussi turistici maggiori,
minore disponibilità di immobili sul mercato e minore concorrenza,
minore incidenza di interessi sulle rate (oggi abbiamo indici di
inflazione più alta che non sempre accompagnano il prezzo di mercato degli affitti).
Oggi bisogna stare molto attenti a fare in questo tipo di investimenti
la previsione “mi pago le rate con gli affitti!”, difficile era prima oggi
lo è ancora di più.
(D) Vi è rischio in un lançamento di perdere l'immobile comprato
nel caso l'impresa costruttrice dovesse fallire prima della consegna o
prima della stipula dell'atto notarile? (R) NO, dal 2004 in
Brasile esiste una legge specifica (Lei nº 10.931, de 02 de agosto de
2004) detta "REGIME DA AFETAÇÃO PATRIMONIAL NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA"
in sintesi questa legge già dal momento della sottoscrizione del
contratto con l'impresa costruttrice rende impignorabile l'unità
acquisita anche in caso di fallimento da parte dell'impresa cedente, in
pratica sia l'edificio intero che le unità singole che lo compongono
sono scorporate da quella parte del patrimonio dell'impresa, che in caso
di fallimento o chiusura, può essere oggetto di diritti di terzi o del
potere pubblico. Questa legge quindi protegge l'acquisto di un
lançamento dal momento della firma del contratto fino alla intestazione
pubblica dell'immobile a nome del compratore. Tuttavia anche se questa
legge protegge fortemente l'acquisto di un lançamento é sempre bene
rivolgersi a imprese conosciute e solide nel mercato, presenti da
anni e con un buon numero di opere giá consegnate. Da sempre la nostra
organizzazione lavora solo con le imprese più importanti e conosciute,
questo da la sicurezza del rispetto dei tempi di consegna, garanzia
sulla qualità dell'opera e sulla gestione amministrativa
dell'investimento.
Vorrei
infine specificare che ho trattato un tema scrivendo di condizioni
contrattuali che sono una consuetudine in base alla mia esperienza, ma
non la norma; ossia si possono incontrare contratti con clausole diverse
o anche negoziare un contratto specifico con l’impresa costruttrice, possiamo
dire che quello indicato e quello che normalmente si incontra come
offerta di mercato in questo settore specifico dei “lançamentos”, che
nonostante qualche problematica continua ad essere, in determinate
condizioni e località, un buon
affare come lo era in passato, ma se ben gestito e ben organizzato, con
la consulenza di tecnici esperti, un investimento che consiglio sempre
fare con l’ausilio di tecnici immobiliari
iscritti al
CRECI
(Conselho Regional de Correttores de Imóveis)
il cui supporto è per altro obbligatorio e previsto dalla legge federale
in Brasile e su cui non dovrete pagare nulla, è l’impresa che dovrà
pagare la commissione del
tecnico, esigete sempre il
tesserino professionale del CRECI
e
verificatene l'iscrizione attiva sul sito ufficiale, per
investire, affittare, perizie,
consulenze o amministrazioni immobiliari in Brasile,
maggiori
informazioni a questo link
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